美联储加息和多地限购 楼市疯狂能否持久?

平说财经张平 2017-03-21 00:13 阅读:2.0万
摘要:面对美联储加息,同时中国央行通过逆回购、MLF等形式变相加息,以及国内密集出台新一轮楼市调控政策,难道国内楼市真的像“打不死的小强”那样,继续上演泡沫不破的神话吗?

近日,国内外重大新闻不断,让人目不暇接。一会儿是美联储于上周四宣布加息,靴子如约落地,这已成为计划中的事情,没有丝毫秘密可言。市场估算,本年度还会有两次加息。美联储首次加息始于2015年,谁也没想到第二次加息拖到了一年以后,而这次加息是第三次,也就是说已经走过了一年三个月的周期。

恰在此时,我国各城市新一轮的房地产调控政策也在密集出台。继南京、石家庄、北京等地升级楼市调控后,广州、保定、长沙、郑州等地日前也陆续出台楼市调控新政。笔者估算了一下,在短短的21天之内,有18座城市启动了楼市调控阀门。集中调控规模如此之大,与去年10月相比是有过之而无不及。

对此,一些专家不以为然,他们认为时下,国内处于资本项目未完全开放的状态,且外汇管制趋严,完全可以压制资本外逃,美联储加息对国内楼市影响不会太大。此外,本轮密集出台调控政策主要是二三线城市,地方政府此举为了遏制房价泡沫继续膨胀,这是贯彻了“因城施策”的原因,目的也是希望避免当地房价出现大起大落的结果。

从表面上看,我国资本项目没有完全开放,压制了资本外流的速度,但如果美联储加息预期持续升温,其冲击影响力依旧还是会存在的,不会轻易消除。而且,随着时间的推移,其后续的冲击仍在积聚中。

同时,各地陆续出台新一轮楼市调控新政,虽不能说马上让房地产回归理性,但起码对遏制房地产过热,稳定房价起到了积极作用。先让我们分析一下,本轮楼市的上涨原因。

其一,央行货币宽松是主因。2014年11月份,央行首次宣布降息,开启了货币宽松之门,随后进行了数轮降准降息,并且将房贷利率降至历史最低水平,同时首付比例也大幅下调,这直接导致2015年至2016年全国楼市出现了疯狂。特别是2016年,银行的信贷资源的一半以上都流向了房地产领域,在全民加杠杆的情况下,房价不出疯涨才是怪事。

其二,居民的财富这几年增长不少,但受制于国内的资产荒,想流出又受限于外汇管制的趋严。无奈之下,各路资本不得不在国内四处投机,鉴于股市缺乏赚钱效应,P2P、信托等跑路事件频发,唯有房地产是政府鼓励的投资项目,并且房地产兼具居住和投资二项功能,又是中国居民所理想的投资标的,于是,大量资金涌向房地产市场。

其三,人民币升值对楼市起到了推波助澜的作用。在去年8月人民币出现趋势性逆转之前,人民币汇率始终保持长期强势状态,这就吸引了国内外众多资本流向中国,它们不仅可以获得人民币升值的好处,更可以获得以人民币计价的房地产价格上涨的收益。尽管中国房地产存在一定风险,只要人民币汇率趋势不出现改变,不没有任何问题,但去年下半年开始,人民币汇率趋势出现了逆转。

面对美联储加息,同时中国央行通过逆回购、MLF等形式变相加息,以及国内密集出台新一轮楼市调控政策,难道国内楼市真的像“打不死的小强”那样,继续上演泡沫不破的神话吗?

笔者认为,当前国内热点城市的房地产正处于最后的疯巅状态,仅是地方政府推出一二次调控政策,或者美联储出台一轮加息,都不会在短期内对其影响有多大,但是从长期来看,当各种药力积累在一起,集中暴发之时,热点城市的房地产市场必然会进入一个深度调整周期内。

`首先,美联储加息,出于稳定人民币汇率的需要,中国央行也开始逐步抬高货币市场的利率,央行之所以不采取直接加息的办法,主要是要照顾到实体经济的感受。

不过,对于那些争当地王,盲目高价拿地囤积的房企来说,商业银行在货币市场的融资成本上升,必然会传导至房企的融资成本持续上升,一旦房企的资金链得不到很好对接,那么房企的资金链断裂的风险将会大幅增加,弄不好会触发系统性风险。

再者,个人房贷门槛压力上调,一方面,各地政府为了遏制投机,将二套房贷首付比例上调至50%,北京市政府将二套房贷利率上调至60%,这对于投机投资性购房需求有较大的遏制作用。另一方面,现在的房贷利率是历史上最低的,而随着中国央行跟着美联储之后加息,虽然加在了货币市场,但是利率趋势的上升,很快会传达到个人房贷市场,未来房奴的贷款支出将有一个逐步上升趋势。

最后,美联储加息,让人民币继续承压。短期来看,由于利空出尽的原因,以及中国央行收紧货币,使人民币逆市走强。但长期来看,美联储进入到了加息周期,各路资金抛售国内人民币计价资产,而转向美国的可能性极大。目前看来,由于之前的货币政策持续宽松,人民币本身存在着一定的泡沫,人民币汇率价值回归之时,也就是国内房地产出现调整之际。

国内楼市因受到房地产调控,以及美联储加息等因素的影响,目前各方处于观望的态度,在经历了一段僵持之后,国内部分热点城市房价终将会出现深度调整。现在看来,中美两国都处于“去杠杆,抑制资产泡沫”阶段,只不过中国房价处于顶峰之时,而美国房价处于走出谷底,快速反抽之际。所以,带给我们的结果完全不同,就是中国的房地产泡沫要引起当局的足够警惕,避免系统性金融危机随后而至。

本文由不执着财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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