中国房地产市场最大风险隐患在哪里？
平说财经张平2018-01-18 13:12
【作者微信号】：bzzcaijing（也可输入:平说财经）
近日，世界银行在其2017年12月份的最新中国经济展望中表示，房地产价格的不确定性是今年中国经济前景的主要不利因素之一。房地产对中国经济增长的贡献或高达三分之一，不仅如此，该市场对全球经济也有溢出效应。中国楼市火爆促进了家居建材、汽车、家电和其他产品的进口。
无独有偶，法国巴黎银行（BNP Paribas）首席经济学家也表示，鉴于大城市受到房地产调控的影响，这里的房价很可能维持目前水平的价格下跌态势，如果房价下跌20%，那将会造成大麻烦，如果低于个位数的降幅则无关紧要。
实际上，中国一线城市的房价也正处于微妙的调整之中。据最新的官方数据显示，2017年11月北京和上海的住宅价格同比均下跌0.3%。这样的跌幅虽小，但与曾持续一年多的两位数百分比涨幅相比却是令人惊诧的逆转。另有安居客数据显示，去年10月至12月中旬，上海发布广告的新房价格下降了8%。
糟糕的还不只是一线城市房价出现微幅下调，更令人担心的是一线城市周边曾被爆炒的三四线城市房价也出现了一定程度的下跌。在紧邻北京郊区的部分城市，由于自住率只有20%，受到房地产调控的持续影响，像廊坊、通州这样的三四线房价出现了30%的下跌。全国热点城市房价出现大调整趋势已经很明显。
面对世行和法国知名投行对中国高房价发出的警告，国内经济学家并不以为然，他们认为，在中国不太可能发生像美国次贷危机那样的系统性风险，其背后原因有二：一方面，新年伊始，多个地方政府通过解除限购令，重启需求的方式，来降低市场的下行风险。与此同时，中国政府推迟出台一项预期的房产税，该税项虽可抑制投机行为但会对房价造成打压。
另一方面，美国的次贷危机爆发，根源在于美国两大房产金融机构房利美、房贷美把低收入且零首付群体的房贷合约打包成次级债券，在资本市场上出售。而一旦那些零首付的低收入群体还不出房贷就选择断供弃房，这样会危及经济。而现在中国房贷市场并没有像美国那样拥有各种繁杂的金融衍生品，所以即使发生局部性风险，也不会拖累中国经济。
对此，我们认为，中国经济的最大风险来自于房地产，而房地产业最大的风险来源于房价下行的风险。因为在房价上涨之时，所有问题都可以隐藏起来，而一旦房价出现下跌，诸多金融风险就会集中爆发。那么，中国房地产最大隐患究竟隐藏在哪里呢？
首先，正如世行报告所言，中国一线城市的高房价跌幅在个位数问题并不大，最可怕的是房价跌幅超过20%以上。届时就可能会有弃房断供的情况不断出现。原因很简单，房贷利率不断上调，压得购房者透不过气来，再加上购房者的首付比例相当的低，过去一般只要有20%至30%的首付款就可以炒房。所以“高杠杆+涨息”将是压跨一线城市房价的最后一根稻草。
再者，去年一线城市周边的三四线城市涨势惊人。受到一线城市房地产调控的影响，大量资金涌向三四线城市购房。但问题是，这些买家购房并不是为了自己居住，而是为了将来能有更高的价格出售。从表面上看，三四线城市去库存获得了超预期的效果。但实际上，房子都给投机者买去了，一旦他们看不到房价上涨的预期，就会大量抛售房源，造成之前上涨过大的三四线城市房价出现大调整。
对此，我们的预测是，2018年三四线城市房价出现回落无可避免，只是房价跌多跌少而已。前期购房者如果希望自己手中的房产比较抗跌，那最好是你拥有距离一线城市不超过90分钟路程的三四线城市房产，同时周边基础设施配套还要比较完善，人口流入大于流出，且自住率起码达到60%以上的三四线城市。
最后，通过消费贷、现金贷、装修贷等途径进入房地产领域的资金，去年上半年，房地产丝毫没受调控的影响，依然十分火爆。这主要是很多连购房首付款都拿不出的家庭，因害怕房价持续上涨，自己沦为越涨越买不起房一族，只能通过消费贷、现金贷的途径进入房地产市场。
而这种短期的债务与房贷的长期属性根本不匹配，迟早会发生不可控的金融风险。尽管我国的监管部门出重拳先后对消费贷、首付贷、现金贷流入房地产资金进行打击，导致这些资金进入房地产的途径被封闭，但之前有多少消费贷、现金贷等资金进入房地产领域？隐藏了何种不确定风险？我们对此一无所知。
世行和法国巴黎银行对我国楼市进行预警。而国内专家辩称，中国房地产绝不会达到美国次贷危机烈度。我们却认为，今年是政府防控风险的关键之年，既要防控一线城市房价过快下滑，又要严控三四线城市房价崩盘，更要彻底封闭消费贷、现金贷等资金流向房地产的通道，给房地产降杠杆，任重而道远。
本文由平说财经（微信ID：bzzcaijing）供稿，观点犀利、时效性强，财经爱好者喜爱内参！
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