上海VS香港,谁将成为新一代地铁商业王国?

DT财经 2017-12-15 15:52 阅读:851
摘要:文/陈学海当我们谈论“地平线下的商业王国”时,过去是看东京、看香港,未来可能要看大上海了。在DT财经“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上,戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海表示,上海

文/陈学海

当我们谈论“地平线下的商业王国”时,过去是看东京、看香港,未来可能要看大上海了。在DT财经“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上,戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海表示,上海地铁周边的商业发展未来可能会超过香港,他通过典型发展案例总结出了地铁1公里的4个发展趋势,并为上海提供了3条发展建议,以下为陈学海演讲实录节选。

地铁正在反过来影响城市的人口、产业和土地

上海地铁早期只有3条线,地铁只是一个快捷的出行方式,当达到14条线形成一个非常好的网络之后,地铁更多地在影响我们的生活方式。

2008年戴德梁行就开始帮上海申通规划地铁站内的配置,到最近的17号线,已经开始考虑规划站点周边大概1公里的辐射范围,什么样的1公里区域会更契合地铁,让地铁发挥更大的作用?地铁1公里的重要性体现在哪些方面?

首先我们探讨地铁对城市功能的带动作用。地铁的连通,不仅仅是提供出行便利,更是在人口导入、人口结构优化、产业升级、土地价值和物业价值带动等方方面面,从产、人到城都会带来很大的提升。

首先,地铁的建设可以解决人口的合理分布问题,优化城市人口结构。

我们之前针对香港做了一个数据分析,可以看到,1976年代早期香港只有1条地铁线的时候,人口结构没有发生明显的变化,但是到1996年、2006年,香港新界人口发生巨大的变化。

我们过去谈到香港的时候,都说香港最繁荣、人口最集中的地方是香港岛。但后来随着地铁网路成形,人口分布更合理,外围区域不再只是传统的围村这种农民居住的地方,也导入了在中心城区工作的白领人口,这改变了整个香港的人口分布结构。

其次,地铁对商业有带动性。

我们统计了上海年营业额超过10亿的商场,发现其中跟地铁实现连通或者比较直接连通的商场数量一共是27个,占比达到52%,距离地铁300米、300-1000米的(年营业额10亿以上商场)数量递减。

为什么在距离地铁站1公里以外数量会更多一点?因为(这些地铁站周边)大部分是外围区域的区域中心、商业中心,对地铁的导流需求不是那么显著。

但凡是在中心城区的(商业),跟地铁关系都非常密切。

过去大家在谈到亚洲的地铁商业时,都会谈东京和香港,但我们要开始改变这个思维,上海马上要取代香港,上海每天通过地铁出行的人已经达到1000多万,而香港只有230万。我们真正要去探讨的是,地铁人流始终放在这里,我们如何把庞大的地铁人流转换成有效的消费人流。

第三,地铁通车为外围区域带来服务业发展机会,以香港为例来说明。

我们发现在香港工作机会分布合理,过去主要集中在香港岛,现在越来越多的外围区域有混合的产业分布,香港的地铁为外围区域的文化传媒、信息技术、众创空间等产业提供了发展机会。上海其实也已经开始出现这样的情况,轨道交通很好地带动了外围的新型商务区。

最后,以我们曾经服务过的深圳为例,说明地铁1公里对城市功能的带动作用,对商业价值带动最大,对住宅带动最为持续。

未来上海地铁1公里,是毛细血管更是地平线下的商业王国

我们更主要是看,未来上海地铁1公里有什么发展趋势。上海地铁1993年起步,是后起之秀,虽然目前已经是世界领先的,但可以再向国际领先的城市靠近?我们根据一些城市典型案例,总结了几个未来发展趋势。

趋势1,以1929年开通的东京地铁为例,早期的东京地铁是单一出行方式,带着人们去上班、回家、逛街,仅此而已。之后逐渐转化为生活方式,成为这个城市的毛细血管,跟城市的医院、市政、学校、公司等无缝连接,坐地铁可以到达任何地方,通过这个网络,东京可以发展地下城。

趋势2,我们以新宿为例。新宿的快捷消费充分体现在地铁环节,大部分人利用地下空间进行非常快捷的消费,看到这个东西很有吸引力又不贵,就可以直接买,买了直接走;地上的环节则是目的消费,有目的的逛街购物可以上去。利用地下街的连通性,在地上地下分配多元的消费体系,可以有效地把地铁庞大的客群转化成有效的消费客群。

趋势3,以香港地铁九龙站为例,可以看到它在地铁1公里的范围内,把商业、居住、办公、酒店和开放空间统统组合在一起解决了。如果我们在1公里解决这么多问题,连通性又很好,地铁以及周边城市功能和我们的生活方式就融合在一起了。

趋势4是贯通的力量,以加拿大多伦多为例,它的地上租金较贵,使得许多业态特别是公益性质的放到了地下,如公共图书馆、公共画廊,公共艺术中心等,地上空间留给要做生意的部门。这里的地铁1公里不仅是做网络横向铺开来的,它是立体构建的地铁城。

对上海地铁1公里的3个建议

了解了上海地铁的发展情况与重要性,也参考了比较好的发展案例,接下来要考虑,如何让上海地铁真正融入我们的生活方式,让生活更美好,我们对上海有这样的3个建议。

一是要考虑以Takeaway业态为核心,联通领域不能只是考虑传统的商业、办公、居住,还应该叠加文化、休闲娱乐、生活服务等业态,使地下生态设施连通形成我们有机的生活网。

二是要考虑地铁站为核心,串联起来1公里的多元化城市功能区,对上海的更大意义在于,除了能提高土地、空间的利用率之外,还可以反过来带动与提升中心城区的城市更新。

最后我们对上海的展望是,通过从早期地铁通勤消费,到点状商圈的消费,形成城市的社交消费,把地铁跟生活、工作、居住和方方面面的功能串联起来,最终改变城市的功能格局。

DT君送福利如想获取陈学海《上海地铁商业要超香港?这里有4个发展姿势和3条建议》的现场演讲PPT,请关注DT财经公众号(DTcaijing),并后台回复“上海地铁发展”。

关于DT君《2017上海城市大数据活跃报告》的有趣发现,请回复“上海地铁”获取报告。

注:以上内容根据陈学海在11月30日的DT财经“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动现场演讲速记稿整理,图片均来自其现场PPT,已经本人审阅。本文仅为作者观点,不代表DT财经立场。

编辑 | 唐也钦

题图 | 视觉中国

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关于“地铁1公里”系列

“地铁1公里”是DT财经重点推出的系列数据研究。在资源集约大背景下,地铁逐渐成为影响城市发展架构的主要元素。我们将以地铁站点为坐标,通过分析其周边区域的不同维度数据,为观察城市的商业格局和人群的生存空间建立新的视角,为投资、运营、选址、规划等商业需求提供咨询等服务。项目负责人唐也钦。

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