冷眼:别让你的房子沦为负资产

功夫财经 2017-11-08 11:56 阅读:3.0万
摘要:在上一篇文章《逆天泡沫致命杠杆卖房的最后时机来临?》中,冷眼从屡调屡涨的根源、楼市空前的泡沫、极限房贷杠杆等方面,分析了楼市无法持续的宏观原因。有人会说,就算你说的都对,但是在当前货币超发、通货膨胀快


在上一篇文章《逆天泡沫 致命杠杆 卖房的最后时机来临?》中,冷眼从屡调屡涨的根源、楼市空前的泡沫、极限房贷杠杆等方面,分析了楼市无法持续的宏观原因。


有人会说,就算你说的都对,但是在当前货币超发、通货膨胀快速拉升、投资渠道有限的前提下,除了买房,我们根本找不到资产保值的方法。就算楼市有天大泡沫,源源不断的买房动力,还是会推动楼市持续繁荣,房价永远涨的命题继续成立。

下面,冷眼将和大家一起分析,你利用几代人的积蓄高杠杆买下的房子,是如何土崩瓦解,变成负资产的!

我们有“未雨绸缪”“居安思危”的忧患意识,但很少有独立思考、理性判断的能力。“房民们”喜欢把当前美好生活无限后推,幻想未来日子一直美好,比如永不失业,工资一直涨,足够还贷……正是在这样的思维下,危机不期而遇。

当前经济远未触底,实体企业减产、裁员、倒闭成为新常态,高房租、高税费、去产能、环保风暴、汇率飙升都让实体、出口、民营企业岌岌可危。建筑行业、对外出口中小制造业已经出现了一定程度的破产倒闭浪潮。在保国企的去产能和环保风暴双重打击下,解决了大量就业人口的中小民营企业,结局只能是关闭,成为未来房民失业的最大来源。

雪上加霜的是,外资撤离正在加速,三星、索尼、尼康、麦当劳、西门子、富士康……不管是欧美日企业回归本土,还是迁移东南亚,除了连本带利卷走外汇,留下的是大量外企白领失业,而这些人都是房贷的主力军。

不管是白领失业,还是制造业流水线上的工人、建筑民工失业,这种病毒式的传播最终会给每个家庭的财务状况带来冲击,高负债的房贷成为脆弱平衡中最先被突破的一环。

冷眼一直认为,房民都不能对未来的财务状况过于乐观,也不能对自己的工作稳定性过于乐观。未来房奴的风险,除了来自房价的下跌外,更大的危险来源于裁员。没有做好收入降低和失业的准备,盲目冲入房地产投机,最终必然是债务链崩断而破产。

今年10月,宁夏的房产税开征在全国引起欣然大波,争论空前。直到政府多方澄清后,乌龙事件余波才了,房地产税开征对房民的杀伤力可见一斑。

当前地方的土地被卖得所剩无几,征税从房地产的交易环节转向持有环节是大势所趋,高额的房地产税、遗产税必然替代土地出让金,成为未来地方政府的财政支柱。

冷眼曾断言,如果财政足够紧张,房产税必然会从重从广。而税基不会按购房原值征收,而是根据市场评估价,而这个评估有很多操作的空间。前几日,财政部长肖捷就明确说,房产税即将立法,个人住房按照评估值征收房地产税……冷眼的判断再次得到验证。

如果按5%的税率计算,一线城市一套房一年征收几十万房产税是常事,未来还可能根据情况上调。重税之下,抛盘必然涌现,房子成为鸡肋,持有负担沉重,消受不起;卖之无法脱手,烂在锅里。

很多挤入楼市的人,缺乏长远规划和风险意识,对楼市走向和自身还款能力没有正确评估,都是从众而行。不管是失业、减薪等内因,还是房产税开征、限售等外因突变,都可能导致房价出现下行拐点。

无论楼市还是股市,投资者素质不高,都是羊群效应,容易被情绪感染,“追涨杀跌”是他们唯一熟悉的投资逻辑。极易被情绪感染,不能理性决策。

只要出现了抛房的拐点和案例,民众就会跟风仿效,就像现在一窝蜂买房一样,一窝蜂卖房套现也可能会成为未来一道亮丽的景观。

所谓的资产,都是能自由交换、随时变现的标的,价值在交易过程中才有价值;如果不能在市场上通过自由交换变现,和垃圾无异。

从这点上来说,虽然房子已经脱离了居住属性,不是商品,而是金融投机品,但由于套现周期长,不确定性因素多,风险远远大于股票、债券。试想,如果买入的股票只有8年后卖出,这样的股票还有人买吗?如果是房子呢?

今年,全国加入限售的城市有32个之多,包括诸多红火的一二线城市。限售年限大都3年,河北保定为5年,而石家庄则为8年,石破天惊,举国哗然。

姑且不论货币紧缩的大趋势和负债资金链断裂下房价下降的可能性,单是在失业和房产税开征后,冻结楼市交易这一条,都可将高负债买房投机的人锁死,大量的抛盘无法脱手,房产也成为无法变现的死资产,无法变现还债。更何况,8年之后,楼市是什么光景谁也说不准,就算到时你能脱手,恐怕也是恐慌性的踩踏事件。

退一步说,就算企图通过冻结楼市交易,达到控制房产价格的目的最终失败。也无外乎两种结局:一种是官方定价和交易市场失灵,房产在民间市场以特殊的形式进行转手交易,民间定价;另一种结果是限售期限到来,被关闭沉淀的资金,蜂拥而出,以无数个跌停收场。

很多人认为,如果因失业还不起房贷,或者征收房产税交不起,或者房产被冻无法脱手,而债务步步紧逼,此时还有一条路可走——断供。购房者要断供,最受伤的肯定是银行,不仅无法源源不断薅羊毛,收利息,连本金也无法收回,只能拿回一堆无法变现的钢筋水泥盒子。

中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限追诉的。也就是说,如果房子价格大幅下跌,居民所持有的住房市值低于贷款,资不抵债,成了“负资产”,也无法断供申请破产。

如果房民选择“断供”,不仅房子会被银行收回,还必须打工还债,直到全清。房子就成了负资产。

而美国次贷危机中,持有“负资产”的房民,只要“断供”,把房子交还给银行,其债务便可中止,断尾求生。

如果楼市真到了这步,这几年大规模发放抵押贷款的商业银行也不能独善其身。天量房贷无法收回,银行资产负债表必爆表,大量的坏债将商业银行推向破产的边缘,类似于美国次贷危机,这种风险是不能承受的。

央妈不会袖手旁观,直接印钞给银行注入流动性负面影响太坏,曲线救市是首选,即通过给央企国企注资,委托买房。大量的断供房源,让银行成为最大的房产所有者,而这些房源将成为地方政府和大国企的采购标的,大量购买断供房必然补充银行的流动资金,银行资产负债表修复后,便可安全着陆。

这些断供房源,将作为福利项目,为无家可归的断供者、失业者、流浪者提供廉租房,一举两得!

一个循环下来,一家几代人攒钱购买的房子可能还是会到你手里,只是它不再完全属于你!


冷眼老师说:受功夫财经平台的邀请,很荣幸能在此开设专栏,和大家一起,分享我的财经观点。在专栏里,我将和大家畅谈世界经济大势,深入剖析中国货币政策、财政政策、产业政策和房地产走势等,让大家对世界经济及中国经济的发展趋势有一个清晰的判断。从而真正做到投资趋利避害,合理配置资产,让自己毕生财富在安全的状态下不断增值。欢迎大家和我一起,寻找财富自由之路!

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