魔都万套短租房数据告诉你,做个短租房东可好?

DT财经 2017-09-26 15:27 阅读:531
摘要:文/数据侠范凌如果要评选2017年的经济热词,“共享经济”一定当仁不让。这种新的经济模式正以前所未有的速度改变城市商业的原有形态。本文的数据侠范凌、Yaung从短租房的角度入手,爬取了上海1万多套短租

文/数据侠 范凌

如果要评选2017年的经济热词,“共享经济”一定当仁不让。这种新的经济模式正以前所未有的速度改变城市商业的原有形态。本文的数据侠范凌、Yaung从短租房的角度入手,爬取了上海1万多套短租房房源信息,从数据分析的角度深入探讨了这种共享经济模式:短租房的共享经济春风,到底要不要跟?

当你选择短租时,其实是在选择一种生活方式

9月初,很多人被一则“五星级酒店,你们为什么不换床单?”新闻刷了屏,类似的新闻过去几年看的也不少了。

我有时就在想:如果价格过千元的大酒店都不能保证基本的清洁,那么还不如自己租个短租公寓,随时把床单放进去洗一洗......大概不止我一个人这样想吧。

确实,短租公寓由于做饭洗衣方便、租期长短皆宜、灵活性高、适合一家老少、具有归家舒适感等,已经成为许多人出门在外的首选。

短租领域的先锋Airbnb凭借这一模式,已经在全球市场取得了现象级的成功。在它的启发下,国内的途家、蚂蚁、小猪、木鸟等众多短租团队也陆续加入战局,希望抢占短租市场的蓝海。

为了更好地了解中国的短租市场,我们以上海为代表,分析了短租在魔都的市场表现。(DT君注:我们另一位数据侠郭颖曾分析过重庆的短租房市场,详见《大数据如何揭开重庆短租房市场的“秘密”?》。)

之所以选择上海是因为:首先,上海短租市场上的顾客目标丰富,地段分散,不单一集中在某地;其次,季节性不像旅游城市那么明显;最后,因为历史及开发原因,这里有大量的房源供给,这是在平台上流动的前提条件。

在对比了国内几家主流的短租网站后,蚂蚁短租以其丰富的房源特点,成了我们获取样本的对象。我们首先看了该平台上全国宏观的短租情况:

(图片说明:2017年9月中的某一日,在蚂蚁短租平台上全国短租房源的城市供应量排名。)

从上图可以看出,全国短租房源的平台供应量最多的前三名分别是青岛、秦皇岛和北京,上海排名第四(约1.14万套)。

在前十五家城市中,北方沿海的旅游城市如北戴河、大连、威海等占了大多数。这某种程度上说明,短租房的主要效用还是体现在旅游度假上。当我们选择短租时,主要还是以出游为目的。

黄浦才是上海的“流动中心”

我们首先看下,泱泱大上海,哪里的短租房源数量最多。

按照行政区域划分,浦东新区以3600套房源遥遥领先,其次是徐汇、黄浦、静安等上海的中心城区,而闸北和宝山不足百套(DT君注:原闸北区、原卢湾区、原南汇区已分别合并入新的静安区、黄浦区、浦东新区,在蚂蚁短租平台上,房源的所在行政区仍可选择卢湾、闸北、南汇,因此少部分房源数量未归入静安、黄浦、浦东新区)。

这与我们的认知稍显不同,浦东作为新区,尚未有足够多代表上海特色的地方,为什么竟然打败了静安、黄浦等老区,聚集这么多短租房源呢?

原因之一大概在于,浦东本身坐拥更多的房产数量。房子多,那么被用于不同功能的数量也多。从二手房供应角度,我们也可以侧面证实这一点。根据9月中在链家平台的二手房源统计,浦东新区也是遥遥领先,可见其本身坐拥惊人房产数量的事实。

当然,浦东新区房源多还在于浦东太“大”了,与上海其他各区的区域面积相比太占优势。如果我们把面积因素加权考虑进去,画风立刻就变了:

(图片说明:上海房源、区域面积对比图)

从加权区域面积后的图来看,房源数量集中度最高的黄浦区,其次是徐汇区和静安区。浦东新区虽然总体房源数量最多,但因为面积广阔,所以集中度并不算高。集中度最低的是金山区和崇明区,在此不做显示了。(DT君注:这里在计算房源/区域面积比时,基于行政区划调整,已将闸北数据并入静安,卢湾数据并入黄浦,南汇数据并入浦东。)

以上看的是区域房源的供应量,接下来我们看看区域短租房的需求量并做排序。需求量即成交量,由于无法得知房源的实际成交量,这里的计算方法是对网站房源拥有实际订单数量,以及评论数进行比例加权。

从房源数量排名前四区——浦东、徐汇、黄浦、静安来看下房源的具体分布,按照各区的需求量排序,取其经纬度,显示为地点热力图。

我们首先来看在绝对数量上绝对占优的浦东新区。浦东新区相对而言是热点最明显的,这也跟其面积广阔,热点集中有关。热门房源主要集中在陆家嘴、南码头和迪士尼乐园附近。陆家嘴、迪士尼乐园作为浦东新区的标志,周边聚集了大量的短租房,堪称区域性吸粉黑洞。

其次我们看下徐汇区分布图:在四个区里,徐汇区是分布最平均的。从淮海路到胸科医院,到处都散布着热点,也就是没有明显的热点。在这里租房,应该哪里都很好出租吧。

然后看的黄浦区分布图,热门房源主要集中在小南门和陆家浜路地铁站之间。

最后是静安区分布图,热门房源主要集中在南京西路和静安寺地铁站之间。

价格而论:徐汇最集中,静安最多元

看完了分布,我们财迷地来看一下价位。看看会不会有房东刷单,为了流量和好评,把房子100元一晚贱租了?

以9月中某日的数据为来源,从订单量排名前100的房源,看一下各区域价位的箱线图:

从图中可见,按照中位数看,黄浦区的价位较高,大约在500元左右,而其余三家则在400元上下。浦东新区的高位价差(中位数至四分之三位数的距离)拉的较大,而静安区的超过1000元一晚的离群点较多,也就是说该区租出去的高档房源还蛮多的。

换一个角度,从订单量排名前200的房源,看一下价位的直方图,看看各个价位区间中,房源数量的集中程度。

从直方图来看,静安区和黄浦区的价位集中在200-600之间,但也有些高价位的房源;浦东的比较平均,而徐汇的价位在600以内的集中度更高。

最后看一下平均数,静安区排名前300的平均价位,为577元;黄浦区为544元,而浦东新区为488元。这也验证了静安区高端房源较多的事实,拉高了平均数的价位。这里用了三个不同的排名的样本来看短租房的价位分布,这是一种在不确定代表性样本量时,对数据进行分类讨论的方法。

所以,基本不太会有房东便宜大甩卖,在闹市区提供百元一晚的房源来换好评。毕竟,房源只有一个,租出去就没了,还是要尽量高价一点,和某宝上大量供应的商品不一样……

现在投资短租房划不划算?

现在你已经知道了,在上海,静安和浦东的短租房市场相对火热。除此之外,如果你真的看中了短租市场的利好,要投资房产进行短租的话,还应该考虑会考虑什么因素呢?

首先,户型大小——一房型的房源更适合短租市场。

我们把各区的供应房源看一下比例,徐汇、黄浦、静安的1房占比较多,都在60%以上,与2房比例大约在2:1左右。而反而浦东的2房较多,与2房比例大约在1:1左右,都在35%+。这可能也与浦东开发面积较大,楼龄较新有关。

其次,是短租还是月租?这是一笔经济账。

我们不妨做一个简单的计算,鉴于房型的特殊性,我们这里只考虑一房的情况。

短租的经济回报公式为:短租月收入= 日租 X 30 X 70% (假设30%的空置率)。

参考前面第三部分提到的日租平均数,得出一房户型的短租月收入(平台抽成这里不列入考虑,因为长租房也是要给中介一定手续费的):

静安区: 577 X 30 X 70% = 12117 元

浦东新区: 488 X 30 X 70% = 10248 元

黄浦区: 544 X 30 X 70% = 11424 元

我们从链家上爬取了9月中某日的租房数据,抽样分析一下静安和浦东月租金(此处的租房数据来自链家网一房型租房数据,数据选取到页面展示的最大值,属于抽样调查,与市场情况可能有一定误差,仅做参考),列表如下:

所以短租VS月租:

静安是12117元 VS 12400元

浦东是10248元 VS 7172元

从此可见,如果是静安区,短租和长租的差价并没有高到很夸张的地步,这样而言,可能还是长租比较省心,既不用天天打扫,结算也方便。

而以浦东而言,似乎这门生意还是做得过的,毕竟短租的收入比月租高出43%。

短租和月租在上海不同地区,还是有比较显著的收入差异的。感兴趣的朋友可以再计算一下其他各区的数据,找出最适合短租的区域。

但如果考虑到买房出租,那就应该是普遍不划算了。毕竟上海房价普涨多年,平均房价高昂。考虑到之前提到的好租房源的主要集中地点都在热门区,这个时候重新买房再做短租,肯定不是一门划算的生意。如果要入场,看来选好位置是第一步。

不过,考虑到国庆将至,和据说占世界人口十分之一的出游人次,我们可以多个心眼儿,看看节假日的价格波动是否影响了短租收入。

一般来说,价格会在周末有一些规律性波动,但是涨幅不大。所以我们具体来看看节假日——国庆期间(9.30-10.7)几个区的涨价水平。

从上面表格可见,大多数房源都有16%-40%左右的增长,特别是黄浦区的涨价较高。当然,也有35%-40%的比例的良心房东是选择了不涨价(甚至有部分降价)的——除了黄浦区,不变比例只有19.5%。

考虑到一年也没有几个国庆这样的大假期,而且房租涨价也只有一周,涨幅在30%左右的情况下,即使有价格波动,但仍然不会产生根本性的变化。

以上的数据分析,应该只是短租平台的沧海一粟,希望能给各位看官一个魔都短租市场的大致面貌。

只要上海的经济没有太大的负面影响,只要上海的主要热门地段仍然热门,只要大家仍然需要魔都的医疗教育商务旅游……相信上海的短租市场还会继续火热下去。

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数据侠门派

本文数据侠范凌,建筑师,地产研发小总监,以数据的角度关注房地产市场。

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