聊聊任先生,一年半限购真会收回?房价会反弹吗?

齐俊杰 2017-07-16 09:59 阅读:8014

一年半限购真会收回?房价会反弹吗?

最近房地产预言帝任先生,顶着突然间花白的头发,再次对房地产做出判断,短短几分钟的视频,任先生说了以下几点。影响房价的三个因素,一个是宏观政策,一个是微观政策,第三是市场层面,他靠着这三个因素来判断楼市方向。他的最后建议,如果有住房需求的话,就不要考虑,尽快买房,不要总想买到低点。这是不现实的。既然大家都在离婚买房,所以消费周期被延后了。而且现在的周期缩短了,原来3年一个周期,现在的调控周期在缩短。如果按照317位其实点的话,一年半之后调控政策很可能放松,起码要改善一部分。

 



对于这段话,大家都在热炒,起的标题都是楼市限制政策,一年半以后可能收回。这就有点太过了,因为原话根本就不是这个意思,主持人在问,说楼市3年一个周期,而任先生反驳,说因为现在楼市建设周期缩短,所以3年的周期缩短到了1年半到2年,主持人追问那也就是说一年半以后调控要放松。任先生说完全有可能,这种表态基本就是一种附和式的,如果有人问老齐,老齐也会这么说,因为一切皆有可能。有可能并不代表肯定会,当然任先生可能也感觉到做了错误的附和,最后一句话是,完全有可能,或者起码改善一部分。这很明显就是信心不足的表现。当然,老齐可以负责任的说,限购一定会取消,但一定是在长效机制推出,市场供给充裕,大家炒房的预期改变之后,限购才会退出。到时候房产税摆在那,多余的房子根本卖不掉,估计让你买你都不买了。

 

其实,这段短暂的对话了,任先生根本就没对楼市做出判断,只是劝你刚需的人赶紧买房,不要总想买在最低点,因为即使出现了最低点,你也不可能知道,等你发现他是低点了,他就不会是低点了。这就是一个逻辑陷阱。所以企图买在最低点的,都是贪婪的一种表现,是不会得逞的。如果你自己买房来住,那么也就是说没房的痛苦会大于买房子买贵了的痛苦,这才叫刚需。如果你更在意价格,而为了价格可以等待,那么其实根本就是伪刚需。其实老齐也是这么建议的,刚需要赶紧买,不要在乎价格。因为可能未来你就拿不到贷款了。或者新的限购会把你挡在大门之外,又或者等房价跌下来,你就更不愿意买了。

 


我们不妨顺着任先生的思路,替他判断一下楼市,首先他说宏观,他提到了经济工作会议,我们去年正是在这个会议上提出,房子是用来住的,不是用来炒的。所以这也就意味着宏观政策这个因素彻底转向,从金融,行政等多个手段,开始压制房地产炒作。一边金融去杠杆,另一边增加房地产供给。从今年开始,国土部做出了很大改善,不在企图用土地指导各地发展,而是用库存来指导供地。也就是说库存低于6个月的,加大供地。库存多的地方则减少供地。

 

再看微观,也就是某一个行业某个城市的政策层面,我们看到了北京上海,今年出现了土地盛宴,再加上因城施策的缘故。所以今年供给特别充裕,是去年的3倍,这个层面的变化将导致未来几年供给大于需求。而相反一些库存城市,他们要想获得更多的可要出售的土地,就要尽力去库存,所以货币化安置,反倒成了去库存的妙招。你拿到钱了,肯定会再填钱去继续买房的,现在几乎没有人会把钱抱回家。因为大家都认为在楼市里肯定赚钱。所以货币化安置的钱都会变成诱饵,反过来掀起去库存的浪潮,然后推高房价,进一步造成购房恐慌,库存去的快了,也就能卖出更多土地,获得更多可出售的土地。所以今年的特殊现象是,北上深不涨了,而三四五线,千年不涨的城市开始猛涨。主要的玄机就在宏观变化。

 



第三个是供求关系,市场层面的因素,这里面两方面,一个是不受政策影响的,比如刚需,就是要买房的。这里面主要两类,一个是等房子结婚,没房子日子就过不下去的,还有一类等房子给孩子上学。其他的基本都不算是刚需,大部分都是恐惧,这部分受到政策的影响,会发生预期的转变,比如前两年大家都说北京有套学区房,这辈子妥妥的,现在北京的学区房根本没法变现。拿着学区房的,每月损失上百万。至于改善性需求,由于二套房贷款基本拿不下来了,所以基本要换房的全都踏实了。楼市成交暴跌8成,这个市场一潭死水。

 

其实,任先生的判断依据就是供求关系,现在很显然,需求被各种限制所抑制,而供给正在变得充裕,只是预期还没变,现在无论宏观,微观以及市场都发生了变化,唯一还没有变化的是大家都有一颗要买房子的心,这点从老齐这里的留言就能看的出来。讨论这么多就是很关心,说白了还是想买。什么时候楼市没人看了,基本就到了真下跌的时刻。

 

我们最后看趋势,北京的政策已经很明确,下半年开始房价就是要下跌的,新房跌,二手房可能跌的更狠。而上海估计也很快会出现同样状况,深圳说是连跌好几个月,但基本没有实质性跌幅,下半年一线城市以量价齐跌为主。去年大幅上涨的那几个城市,估计也全部都要下跌。而去年没怎么涨过,或者前10年没怎么涨过,这些地方下半年可能仍然上涨,人家还指着涨价去库存,多争取土地呢。前几年由于房价不涨,所以地也没怎么卖,现在地方债危机正在清理,多卖地正好可以借此偿还地方债务,缓解危机。而且现在拿地都是开发商自有资金,或者自筹资金,跟银行没半毛钱关系,有个接盘侠出现肯定很好,我管你以后是否卖的掉,又或者卖给谁呢。这就是一个甩锅的时代,既然你舍得死,我当然舍得埋,所以等土地卖的差不多了也就该严格调控了。一般这些地方都是12-18个月的土地去化周期,今年生意好,卖半年基本也差不多了,所以今年底明年初,你们看到的那些什么补涨的三四线城市,估计也就涨到头了。但这些城市有个特征,一旦不涨了,你也就彻底别想卖了。看看燕郊,降价3成都一套卖不掉。只要限购开始房价停涨,就是击鼓传花鼓声停止的时刻。



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