未来!租房能完全替代买房吗?

齐俊杰 2017-07-14 09:39 阅读:1514

未来!租房能完全替代买房吗?

最近,无论是上海和北京,开发商100%自持物业,70年不许卖的地块是越来越多,很明显这就是要大力发展租房市场的信号,在北京也已经多次给出明确表示,鼓励机构进入租赁市场,未来就是要用租赁市场缓解炒房的预期,让住房确实回到居住属性上来。

 



但是,很多人提出了明显的质疑,说这是纯扯淡,很明显租房的痛点无法解决。那么我们就来具体看看,究竟能不能通过一个有效的C2B2C的租房市场解决租户的痛点问题。

 

首先,户口问题,最近任先生也提出来,租房最大的痛点就是不能上户口,而买房还有可能上户口,所以在极度稀缺的情况下,概率也很值钱。当然大城市的户口意味着什么,大家都很清楚,那就是在这个城市的福利,但这有个逻辑问题,比较的样本出问题了。你不能拿买房的跟租房的比上户口的问题,因为买房本身就有很高的门槛。换句话说能够让你买房了,你就已经接近了城市户口,所以我们比较的,应该是具备买房资格的人,他买房还是租房有什么不一样?结果就很明显了,买房,你的房子是自己的,当然可以办理居住证,或者上户口给子女教育,而如果租房,则不一定!如果你跟房东租房,那么你和房东就是排他关系,也就是说你的户口上在这个房子里,他就没法上了,你的子女通过这个房子上学,他的子女或者他亲戚的子女就不能用了。所以他通常是不配合。这就是痛点。但如果我们引入开发商当房东,引入B端企业当房东,这个房子的管理服务问题,将得到极大的缓解。企业自己也不能上户口,他也没子女要上学,所以他跟你并不是竞争关系,而只是服务关系,帮你上户口,解决子女教育,本就是他服务的内容,那么你找企业端租房,最后能不能上户口,能不能办居住证,只会跟你本人的资格有关。也就是说具备买房资格的人,或者已经积分落户的人,又或者本地人,通过未来的租房市场建设,完全可以替代买房,所获得房子背后的福利,当然如果您不具备买房资格,那么想通过租房获得城市户口待遇,这在北京上海这样的特大城市肯定不可能,北京上海最重要的任务就是控制人口,甚至比降房价更重要,所以这么类比是完全不科学的。

 



其次,预期问题,所谓买房还贷款,跟付房租其实没什么本质区别,现在同样一套房子,买房还贷款的数量比房租应该能多出去3倍,也就是说如果你只花1万块钱就能租来的房子,你买房3成首付,月还款可能是3万。而这样的日子你要过30年。有人说了,不对啊,租房你是要涨房租的,未来的租房市场建设一个重点就是长租房,也就是在你租房的时候就给你约定好了,未来房租的递增,以及3-10年的租期。那么我们不妨算下,2年房租增长10%,需要12次调租,才相当于房租的3倍,换句话说你租这套房24年后,租金才会跟还贷款的数量持平。而实际上从去年开始,北京上海的房租都是下降的,像青岛,重庆,成都这些地方的房租更是便宜的很,至于三亚,海口这样的旅游城市,房子多的根本租不出去。所以建立长租房,将租金增长固化下来,这完全可以改变大家的预期,我租一套房20年,还没有贷款付出的利息多,显然租房要划算的多。20年后中国的人口结果将发生重大变化,人口将急速下降几亿,老龄化社会严重,到时候房子应该极度过剩。

 



第三,价差问题,很多人有个思想,再苦再难的还房贷,房子还是自己的,租房的话,钱都给房东了,自己最后什么都没落下,这是典型的思维误区,所谓落下什么,需要以现金或者现金等价物为衡量,你落下一套房子,如果这套房子不能变现了,那么他就一文不值。只不过是纸面财富。而你去交房租,按照现在的租售比,实际上是房东在补贴房客。否则他把房子卖了随随便便做点理财,能够拿到每月3倍的房租,他的机会成本比收益高三倍,难道这还不是真爱吗?当租房市场越来越规范,更多的开发商以及专业的中介公司进入这个市场之后,大家会越来越习惯于租房,而届时房屋买卖将变得极其困难,特别是地理位置一般,楼龄长的房子,放不放开限购,估计都卖不掉了。

 

第四,税费,房产税不管怎么样,都肯定是要出台的,只是早2年和晚2年的问题,房东不要妄图把房产税转嫁到租客身上,租客的负担能力,是跟收入有关,而不跟房东的成本有关。按刚才我们算的房价租售比,房东已经是亏本在租房了,所以不是他不想涨房租,而是涨不动,你涨租,人家就不租了。除非全国的房东说好了,按照同一比率涨房租,不能出现一个叛徒,这是完全不可能的事情。OPEC就那么几个国家搞个限产还搞不定,更何况是几亿房东同时协调了。

 

所以综合来看,租房市场将在未来几年取得巨大发展,人们的习惯将就此改变,当租房完全可以替代买房,付出的成本相差3-5倍,傻子才会买房呢。更何况现在的买房也就是40年的长租而已,因为中国的房子建筑结构都是按照50年设计的,40年之后基本就成了危房。所以房子折旧也就是30-40年,而用70年折旧是完全错误的。除非你买别墅,还得是独栋别墅,以后很有可能给你土地产权,你可以整修翻盖,但到时候这类房子的房产税应该很贵。


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