万达突然大笔贱卖酒店、文旅:事出反常必有妖

柳叶刀 2017-07-11 11:17 阅读:1.0万

2017年7月10日上午,万达商业与融创中国联合宣布,双方于当日签订了一份总价631.7亿元的转让协议,万达将旗下的13个文旅项目和76家酒店转让给融创,“双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割”。

 

对于突如其来的交易,王健林给出的理由是“大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”

 

万达已“如愿变轻”

 

2014年10月8日,虎嗅《首富光影下,万达模式面临拐点》的标题里原先用的是“首负”。

 

因为截至2014年6月30日,万达商业地产借贷、应付账款合计超过3000亿,还有近2400亿的“资本承担”(就是根据合同及规划要花,不花就会出现“项目烂尾”的钱)。尽管账上有748亿现金和1319亿存货,资金缺口仍达3000多亿之巨。

 

近三年来,不想背负 “首负”之名的王健林致力于推动“轻资产化”。在2016年工作报告中,王健林给了两个模式:

 

1)投资模式。别人拿钱下订单,我们负责找地、建设、招商和运营。


2)合作模式。别人出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。

 

轻资产化既能发挥万达的品牌、管理优势获得稳定收入又能减轻债务负担,降低风险。

 

2017年上半年,集团营收1348.5亿元。其中重资产的地产业务收入568.3亿元,占比42.1%;轻资产的服务业收入780.2亿元,占比57.9%。今年启动的26个“万达广场”全部采用轻资产模式(投资类14个、合作类12个)。

 

王健林已经如愿使万达集团“变轻”。

 

“去地产化、轻资产化”之后,万达的主攻方向从地产转向文化和旅游。但7月10日的交易却让前路突然模糊了起来。

 

出让76家酒店,卖资产还是轻资产?

 

与院线一样,豪华酒店是“万达广场生态”最自然的组成部分。值得注意的是,万达不满足于与国际著名酒店管理集团合作,坐享“业主收益”,而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌,一搞就是三、四个,文华、嘉华、瑞华……

 

截至2016年6月末,万达旗下已开业酒店达79家,平均每家有客房310套。其中,49家自营酒店收入14.8亿,超过国际品牌(第三方)运营的30家。自营酒店单店营收也从不及第三方的一半提高到77.4%。

2016年中报还显示,万达专门为酒店储备土地203万平米(建筑面积),足够兴建十几座五星级酒店。

 

融创以335.95亿元,收购万达旗下76个酒店,平均每家4.42亿。上述酒店总建筑面积325万平米,共有客房2.3万套。

 

根据双方约定,酒店管理合同将执行到期满。由第三方管理的30家酒店,马上将与万达没半毛钱关系。由万达旗下品牌运营的40多家,业主不再姓王。合同期满后,万达将与众多国际著名酒店管理集团PK,看谁能获得孙老板欢心。


这可不是老王想要的“轻资产”!


按照王健林提出轻资产模式,酒店卖给孙老板属于“投资模式”,交由万达运营管理是必须的。

 

现在不是“轻资产”,而是“卖资产”。

 

文旅项目,无征兆抛售

 

如果说“出让76家酒店并非‘轻资产’”能够解释,13个文旅项目的交易则更是蹊跷。

 

2015年7月,王健林亲自发布“万达旅游发展战略”。根据规划,到2020年万达集团将在全国建成15个万达文化旅游城(即万达城),年接待游客2亿人次(预计迪斯尼2020年将接待1.5- 2亿人次)。

 

目前西双版纳、哈尔滨、南昌、合肥等项目已经开业——

 

2015年5月,总投资400亿、占地近3平方公里的南昌万达城率先开业;

 

2015年9月,总投资150亿、占地5.3平方公里的西双版纳万达城开业;

 

2016年9月,总投资300亿、占地1平方公里的合肥万达城正式开业;

 

2017年6月30日,总投资400亿、占地1.5平方公里的哈尔滨万达城开业。该项目于2013年4月开工建设。


现在,王健林规划的15座万达城只有长白山、武汉暂时没有易主,其余13座全部被抛售。

 

文旅项目之于王健林就象电动车之于贾跃亭!


“有万达在,上海迪斯尼20年难盈利”言犹在耳,如今上海迪斯尼实现盈利,王健林却没有任何征兆地抛弃了他的“迪斯尼梦”。

 

如何评估房地产商及其项目的价值

 

通常,中国房地产开发商负债率都很高,老板越激进负债率越高。可以用一个极简模型说明中国房地产商为什么能在极高负债率下“健康发展”:

 

假如开发商以单价8000元/平米拿下一个规划建面10万平米的项目,又投入4个亿把项目建立。在开始销售之前,这个项目的资产总额为12亿元(按成本入账:地价+建设成本)。


如果开发商自有资金为2亿元,贷款10亿,则项目总资产负债率为83.3%。但当开发商以单价1.6万/平米将房子卖光获得16亿资金并偿还10亿贷款后,手里剩下6个亿,2亿自有资金的利润率为200%!

 

如果有买家想中途接手,评估这个项目最重要的指标是相同区位当前的土地成本。比如“招拍挂”的楼面地价已达1万/平米,考虑到4亿建房成本,项目估价就是14亿。10亿贷款当然由买家承担,卖家收到4个亿,利润率为100%。


假如项目买家的4个亿有3个亿借贷来的,未来能以2万/平米销售,1亿自有资金的利润率将高达500%!#难怪中国富豪榜上有那么多房地产开发商#


对于持有大量商业地产的万达则更“好玩儿”:随着万达广场建成开业、人气逐渐攀升,定期对“投资物业”进行价值重估,获取“公允值增加”收益。例如,2015年公允值增加达172亿,相当于同期净利润的57%。无怪乎虎嗅2016年6月6日一篇文章提出:万科的价值在卖掉多少房,万达的价值则在多少房没卖掉。

 

总之,由于土地价值升幅巨大,考察开发商或房开类项目的现有价值要看“重置成本”,项目的未来价值则取决于地产升值空间

 

为什么说文旅项目被贱卖


万达商业、融创联合公告的第一条是“万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融资承担项目的现有全部贷款。”

 

“怪不得便宜,原来融创要承担债务呀!”某些对财务、对中国房地产行业一知半解的人以为发现了新大陆。


这里,应当考虑的是重置成本。

 

首先,单单是规划这一关就很难过。占地几平方公里、投资数百亿的项目,省委、省政府开个会,合计合计就有权批、就敢批?没有中央政府相关部门的批准,休想!即便手眼通天,跑完一个文旅项目所需要的时间、人脉、运气都是难以承受之重,何况13个!


《联合声明》中有文旅项目维持“四个不变”的提法:


1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;

4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

 

这种表述针对的就是政府审批,因为政府把项目批给万达之后,品牌、规划内容、实施方、运营方都不可能变更。


其次是拆迁。这13个项目可不是在沙漠里,而且交通便利、风景宜人。运气好的话,拆10万平米可能比较顺利,拆50万平米则难免遇到“钉子”。因强拆丢官罢职、闹出人命的案例年年有。拆5平方公里是什么难度?拆13个项目呢?

 

最后是开工建设。13个项目有4个已经建成开业,另外9个也已投入大量资金。所谓负债不就是在建设中产生的吗?


王健林不是滴滴、快的,没有打“补贴大战”,文旅项目亦没有沉重的历史负担,花掉的贷款没有被“烧掉”而是以“在建项目”列入资产负债表。贷款20万装修一套毛坯房,房产的价值怎么也得增加20万吧?


本质上,13个文旅项目是“新概念房地产项目”,主题公园是幌子,本质上还是运营商业地产、出售住宅那一套。根据融创7月11日早间发布的公告,13个文旅項目总建面合计5897万平方米。其中,可售面积4,973万平方米(剩余924万平米为自持)。假设每平米售价5000元出头融创可回笼资金2500亿。


何为“重置”?以西双版纳城万达城为例:


1)向政府申请投资150亿的文旅项目要付出多少有形、无形的成本,能不能批下来,多长时间能批下来?


2)现在拿5.3平方公里要多少钱?


3)在这5.3平方公里建设主题公园、商业中心、傣秀剧院、三甲医院和高端酒店群要投入多少时间和金钱? 


那里的房子已卖到第7期,单价从5000元以下涨至7500元以上……


25亿的承债式收购就能成为这一切的主人!


对于“按注册资本收购”,稍有商业感觉的人都会感觉震惊。注册资本是最初投入的本金,合着这些多年都白折腾了,买家只给个本金。好比一个有才华的画家,用3年时间完成一幅得意之作。买家却拿出一杆秤,要按白纸定价,这是对画家的极大污辱!


13个文旅项目不是空壳、不是白纸!王健林为何甘心“受辱”?


如果非说老王因为负债率高、必须卖资产还债,老孙的负债率也不低,而且刚接下乐视的烂摊子怎么解释?


更令加人称奇的是,融创收购13个文旅项目的295.75亿居然来自万达!


融创今日(7月11日)发布的公告显示,万达将通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿收购款


下图为创融公告截屏,卖方指万达,买方为融创。

事出反常必有妖,王健林突施改变集团战略方向的资产抛售或许是因为“某种不可言说的恐惧”。#没有人能够免于恐惧#


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