北京房地产调控政策加的是什么码?

易宪容 2017-06-30 15:18 阅读:598

按照新闻媒体的报道,北京房地产市场调控继续加码。即北京市住建委在6月27日下发文件,要求开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”迟早开工入市,并附上未开工项目名单。截至3月底,拿地未开工项目共161项,开工未入市项目228项。如果这些项目能够开工入市,那么就可增加北京的住房销售2000万平方米,相当于20万套住房。此数据是北京2016年新房成交量的两倍多。

对此,有分析认为,这些房源距离实现市场供应最近,对市场预期影响也最大,督促这20万套库存转变为实际供应,可稳定与引导市场合理预期,并认为这是北京市政府对房地产市场推出的最厉害的政策。对此政策,实际效果如何,现在评价还是太早。

因为,如果把已经拍卖出去的土地也算房地产市场之库存,那么不仅北京的房地产市场的库存而且全国各城市的房地产市场库存要多少就有多少。因为,不仅大量的土地早就掌握在大大小小的房地产开发商手上,而且如果房地产开发商有意愿需要的土地,各个地方政府随时都可拍卖出更多的土地。就比如北京,我在早几年就指出,在现有的土地上再造几个北京城根本没有问题,更何况北京市政府早就把许多土地拍卖了出去,而在房地产开发商手上根本就不着急建造房子,他们都在等待让自己的手上的土地价格更高时再来造房。

比如,就我居住的北七家周边,目前空着的土地有的是。北京是这样,其他城市的情况更是有过之而无不及。尽管目前北京市出台了一系列房地产市场的调控政策,但是这些调控政策或是要让房地产市场的价格稳定在现有的基础上,或是再用所谓的限价来引导房价再上涨。在这种情况下,要让“拿地未开工和开工未入市项目”开工入市,除非一个条件就是让北京市的房价还在上涨,这些开工入市的项目的房价水平高房地产开发商预期的价格水平。即使让房地产开发商开工入市是容易,但市场的购买者在哪里?按照北京市政府的限价水平,有些地方房价都限价到10万元/平方米了,至少也是5万元/平方米了。

2016年北京市的房地产最为繁荣,房价涨得最快,销售创历史最高水平,新的住房销售也不过是10万套。如果要这20万套的住房开工入市,如果没有住房的投机炒作,要让所谓的购买第一套住房的居民及改善性住房的居民进入这个市场,如果这20万套住房不大幅高低价格,并其价格水平回归到居住水平,还是以住房投机炒作者作为销售对象,那么不仅这些入市的住房无法销售出去,要想销售出去也是猴年马月的事情。所以,让这20万套住房开工入市,在当前的情况下,市场的影响是十分有限的。

还有,对于当前国内的房地产市场调控,市场政策的重心一直放在增加供给上,一直认为当前不少城市房价过高,就在于住房供应没有跟上,住房供应过少导致的结果。这是2003年来房地产市场调控的一个老思路,而北京这次所推出的“拿地未开工和开工未入市项目”开工入市的政策仍然是在这个老思路上打转。十几年来,现实的实践已经证明这个思路要化解中国房地产市场的价格过高,房地产泡沫巨大的问题根本就没有多少作用。反之,全国房地产市场的规模会越来越大,房地产市场价格会越来越高,房地产泡沫越来越大。可以说,北京目前推出的“拿地未开工和开工未入市项目”开工入市的调控政策,最后的结果也会如此。

就目前的中国房地产市场的问题,就如2016年中央经济工作会议所给出的政策那样,最为重要就是如何对房地产市场定位,就是要坚持中国房地产市场“住房是住的,而不是炒作的”的定位。只有把房地产市场定位清楚,住房是居住的或消费品,那么增加住房的供给才会起到决定性的作用。如果房地产市场仍然是定位不清楚,住房既可投机炒作,也可消费。这时,这个住房市场一定会演化为住房投机炒作市场,住房市场也是投机赚钱的市场。如果住房是投机赚钱的市场,而金融市场的条件又好,那么增加住房的供给对住房的价格影响不会有多大。就目前北京市的住房市场而言,尽管对住房的投机炒作在事前有所限制,比如限购、限贷、限价、限售、限商等,但是如果购买住房仍然是有利可图,那么住房投机炒作的限制能够起到作用同样是十分有限的,因为他们总是能够突破这种限制。对于要限制住房投机炒作,只有对其行为的事中限制及事后限制,比如增加其持有住房成本及住房交易后对其利润征收高税收等,才能对住房投机炒作真正起到作用。否则,购买住房仍然是有利可图时,这些事前的限制所起到作用是十分有限的。

所以,当前北京市推出的“拿地未开工和开工未入市项目”开工入市的政策,看上去很好,增加了房地产市场大量供给。但实际上这种供给要想大量增加并非易事,因为房地产市场开发商并不会让自己手中的利益白白拱手相让。更重要的房地产开发商不会让其建造的住房调低价格出售,只能住房的投机炒作者来接盘。如果市场上的住房投机炒作者无法进入市场,这种住房供应量的增加对购买第一套住房者同样作用不大,因为他们没有能力在这个价格水平购买住房。所以,当前北京市政府推出的“拿地未开工和开工未入市项目”开工入市的政策加的是什么码不知道,其效果如何更是不知道。

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