三四线楼市去库存是个不可能完成的任务

易宪容 2017-06-28 04:40 阅读:1.2万

由于从今年上半年起,国内三四线城市的房地产市场开始火爆,因此今年我到三四线城市的机会也多以起来。今年政府对三四线城市房地产市场的政策是,“因城施策”的房地产市场去库存。即是要通过让2015年下半年起导致一二线城市房地产火爆甚至房价飚升的政策向三四线城市蔓延,也要让三四线城市的房地产市场也走上这条路。事实上,政府对三四线城市的房地产市场的期望确实在发生,上半年国内不少三四线地市的房地产市场正在火爆起来,但是这种火爆要达到政府去库存的目标几乎是不可能,反之国内三四线房地产市场的库存会在这波房地产市场的火爆中快速增加。

可以说,从2003年开始,全国各级政府建开发区、打造新城基本上是每一级地方政府的首要任务。就是从那个时候开始,各个地方的城市规划规模则是越来越大,越来越宏伟。201512月,全国城市规划的会议在贵阳召开,有中国工程院院士根据这些规划,计算出未来建造的城市住房可以居住34亿人口。我当时对此计算还是半信半疑,如果中国的城市规划可建造可住34亿人口的住房,那么这20亿人口从何而来,是不是未来中国的移民政策也会发生颠覆性的变化。

但是实际上这位院士对城市规划住房居住人口的计算,估计还只是在现在的城市规划图纸上静态地计算出来的。如果动态来看,实际上无论是地方政府,还是房地产开发商都有强烈超越这种城市规划的动机。因为,在现在的这些城市规划图纸上,如果有利益上的关联性,哪一个地方政府不会突破这种城市规划呢?而房地产开发商更是如此。最近到了一些三四线城市所看到情况都是这样。

从已经修好的基础设施来看,无论是道路还是城市各管道,估计都是在十年内的时间里修建的,不少地方都形成了一个个新城的框架。目前,随着房地产市场的火爆,正在填上各项内容,各城市的高楼大厦拔地而起。尽管当前这些三四线城市的房价不是太高,但是只要房地产市场价格在上涨,即使每年上涨10%,那么进入市场房地产开发商则会越来越多。他们也会制造一个又一个住房销售的主题。而且只要房价在上涨,不仅现在的住房很快会卖出,而且也会刺激地方政府推出更多的土地,刺激房地产开发商加快建造更多的住房。东部中部的三四线城市是这样,西部的三四线城市也是如此。

从所公布的5月份的数据可以看到,70个大中城市,有80%以上的城市房价还在上涨。而这种房价上涨还没有把“阴阳合同”的因素考虑进去,如果把这个因素考虑进去,估计有更多的城市房价上涨,上涨的幅度会比政府所公布的数据还要快。如果房价一直在上涨,那么中央政府要通过所谓的“因城施策”方式对三四线城市去库存只能是天大的笑话。

因为,根据市场法则,事情十分简单,如果是消费品及库存过多,就得要降低价格销售,这样生产者的供给才会减少,库存才能通过降低价格出售消化掉。反之,如果是消费品,目前库存过多,如果价格还在上涨,那么生产者不仅不会减少供给,反之还会增加供给,库存只能会越来越多。所以说,如果住房是消费品,房价还在上涨,这个时候想去库存,只能是天大的笑话!这也是中国的有些政府职能部门制定出违反市场法则政策的一个天大笑话!

如果房价还是在上涨,而销售量又快速增长,这只能说明这个时候的住房已经不是消费品而是投资品了。因为,对于作为投资品的住房来说,如果房价在下跌时,由于投资者购买无利可图,甚至于亏损,这时住房投资者根本就不会进入市场。房价越是下跌,住房越是没有投资者购买,住房的库存当然越来越多。只有房价上涨时(无论其涨幅有多大,只要上涨就行),住房投资者才会进入市场。而且房价上涨幅度越大,投资者越是会涌入市场。这时,住房销售肯定会增加。同时,如果房价上涨,房地产开发商利润也会增加,这样会激励房地产开发商增加更多的供给。房价上涨幅度越大,房地产开发商增加住房供给的动机更是强烈,建造的住房会更多。可见,政府职能部门制定的房地产市场政策要让房价上涨时去库存可是一种天大笑话。

同时,也应该看到,房价上涨时去库存不仅是一个违反市场法则的笑话,也是与中央“房子是住的,而不是炒作的”市场定位完全冲突的(或是刻意出台这种政策对抗中央对房地产市场的重新定位)。因为,要让三四线城市房价在上涨时去库存,也就是意味着这个时候的房地产市场基本上是一个以投机炒作为主导的市场,房地产市场购买者目的是为了卖出赚取利润,而不是为了自己居住。所以,在房价上涨时去库存的“因城施策”,实际上是用住房优惠政策鼓励投机炒作者进入市场。与中央政府“房子是住的”的市场定位南辕北辙。

最近有人估计过,目前中国已经建造好的住房,如果以每人居住30平方米计算,可供10亿人口居住,而城里的居民7亿人口,而剩下可居住3亿人口住房的人基本上是投机炒作。他们购买的住房不是自己居住而是如何获利。尽管这种估算十分简洁会让认为不可信,但是说明了一个十分深刻的问题。即当前中国房地产市场三分之一的房价由住房投机炒作者持有,中国住房市场是一个以投资炒作为主导的市场,尽管房地产市场去库存可以让房地产开发商来去掉,但这些库存则转到住房投机炒作者手上,库存并没有减少,只是会越来越多。在这种情况下,三四线城市的房地产市场去库存可能吗?而这种违背常识的房地产政策自然成了天下的一种笑话!

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