有多少房奴会沦为 “负资产族”?

孙骁骥 2017-06-13 11:16 阅读:5135

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

三四线楼市的貌似火爆,一二线楼市的貌似冷清,这在今天已然构成一对矛盾。楼市价格与销量的信息据说也是真真假假,难以准确判断。你以为一线真在跌,三四线真在涨吗?即使如此,谁知道这一趋势又能维持多久?在没有调查清楚这些问题以前,就提着钱急忙入市,是谓给人送钱。

如果仅仅是送钱,还不要紧,最怕的就是房屋按揭一给,二手房价马上变得比当初的一手房更便宜,结果不幸从此套牢,沦为“负资产一族”。

哪些人最有可能成为“负资产一族”,有多少人有可能陷落到这个地步?我们不妨来看看当年依靠炒买炒卖楼花发财的香港人的故事。香港的前车之鉴,很可能就是大陆马上就要经历的路。


一.“面粉贵过面包”造成房价暴涨

想当年,香港的楼市也是全民皆炒。不过,香港楼市之所以繁荣,并不是凭空而来。香港之所以能依靠土地的升值,楼市坐地起价,很大程度上是依靠的中英政府对香港土地的联手做多

上世纪八十年代,中英联合声明发布以后,中英土地委员会随之成立,主管香港的土地规划和管理等事宜。这个由中英双方的高级官员组成的委员会,最重要的一项权力就是掌握了香港的土地供应。土地委员会严格执行限制香港政府每个财政年度只能出售50公顷土地的规定,这逼迫得香港的土地不得不升价,房价也只能跟着涨。

香港人从八十年代中期开始,直到1997年亚洲金融风暴为止,即使什么都不投资,单纯靠八十年代买入价格极低的房地产的收益,便可以直接赚到这一生的养老钱。

在地价由于供应受限而疯狂上涨的过程中,出现了一个现象。那就是全社会的人都对于房价的上升有预期,因此,拍卖土地时出现了新拍卖的地价加上建筑成本比同时期楼价还贵的现象。彼时,香港的报纸报道这个奇特现象,称之为“面粉贵过面包”。

当面粉的供应量有限,因而造成“面粉贵过面包”现象的时候,也就是预示着未来房价将会大涨。

开发商拍下一个新地块,算上开发土地的时间,至少要三年时间。到售楼时,房价的上涨早已覆盖了高地价的成本,并且还有可观的额外利润。如此,地产商当然不惜频频举牌,用高价钱拍下供应有限的地块,及早开发。须知,越早做这个工作,建楼售房的总成本就越低。

香港的房价,因为这股“面粉贵过面包”的力量,一直走高到1997年。香港的地产股,也是一路飙高来到1997年。从1984年中英联合声明发表算起,一直持续到1997年3月,香港的平均房价从约1万港币一平米上涨到超过10万港币一平米。十年之间,上涨超过10倍。这种超高回报率,试问当年的香港同胞怎么可能不撸起袖子,玩命买房呢?

哪知道,楼市买买买的风潮掀起没多久,1997年的金融风暴就席卷亚洲,受影响最严重的就是香港的股市楼市。几乎是一夜之间,造成了香港一批房奴从有产者沦为“负资产一族”。

负资产这个词相信大家都非常熟悉了,远的不说,在上世纪九十年代经济泡沫过后的日本、1997年后的香港,以及2008年后的美国,有不少人的个人资产负债表上都出现了“负资产”的情况。

所谓负资产,简言之就是由于资产价格下跌,投资者持有的资产还抵不上欠银行贷款的总额。资产相抵,竟然为负数。大家对此已经很熟悉,本文也不再详细解释。然而,什么样的人在当年成为了“负资产一族”呢?这个问题,大家或许没有仔细思考过。



二.两类人成为香港楼市接盘侠

按理说,假设你在上世纪八十年代中叶购入某个香港楼盘,到1997年以后,即使遭遇房价下跌,但房价依然远远没有跌破到八十年代的价格,无论如何,也不太可能成为负资产一族。真正的负资产一族,其实是那些在接近1997年以前,房价高位的时候入市购房的人

这群为香港高房价站岗的人当中,有相当一部分人是在1980年代就移民海外的香港人,本以为香港即将被中国接管,没什么好赚的钱,于是一走了之,结果在海外等了十年,竟发现香港炒楼花能如此迅速致富,因此,在九十年代中后期他们又携资金从海外杀回香港,本想追涨捞一票,结果刚好买在高位,成为海外接盘侠。

另一种香港的本土接盘侠,比较屌丝。他们是属于之前不具备投资眼光,没有趁早买楼的,或者直接就是清苦的租房族,长期以来没钱买房,好不容易挨到1997年,节衣缩食凑够首付,下狠手买套房,以为自己马上就成了中产一族,哪知道悲催的结局正在等着他们。几年光阴,自己就变成了“负资产一族”。不仅没有阶层上升成为什么中产,甚至连无产都不如。

当年的香港“负资产一族”当中,最主要就是以上两类人:海外接盘侠,以及本土屌丝接盘侠。1997年站上高位的香港楼市,被这两类人接盘,尤其糟糕。这个情况造成楼市的进一步下跌。为何呢?接着往下读。

香港的楼市,分化极为严重。不要被所谓的十万元一平米的均价迷惑,香港地方不大,但富人区贫民区分的却很清楚。中环、半山的优质区域,一套房子上亿甚至十亿也是普遍现象,单价已是几十万港元一平。反观一些较穷的地区,例如深水埗之类,房价就要便宜很多,有不少楼盘单价还不足十万一平,供楼的都是些中下层收入的人。

中下收入者投资眼光较差,抗风险能力也弱。只要他们大量接盘,就意味着风险将至。换句话说,经济危机一来,企业收入就大受影响,减薪裁员是家常便饭,这对于中下收入阶层来说,受伤害最大。

在1997到2003年,香港经济走低,不少房奴失去工作或者减薪,没有经济能力继续供,而如果想要止损卖掉手中的房子,则还需要补给银行一笔数十万起跳的差价。但为了止损,仍然不少人选择亏本卖房。当时这样的香港家庭,超过十万个。

此外,对于接盘的另一群人——海外接盘侠来说,由于其最初投资香港楼盘就是为了捞一票就走,因此在危机来临时,也是跑得最快的一群人。楼市下跌,港元贬值的大环境下,这群海外港人资金撤离的意愿也最强。毕竟,人家的根据地不是香港,是海外。

综上所述,这两拨在1997年以前入楼市的人,一不小心成了“负资产一族”。他们要么资金撤离意愿过强,要么是经济实力不济,守不住楼市,自然就造成了金融危机之后的楼市“断崖式下跌”。

不过,在1997年过后,香港已经出现了一个不受经济潮汐起落影响的富有阶层。社会一分为二,20%的财富顶层人士掌握社会80%的财富,剩下80%的人掌握20%的财富。

这就是著名的二八定律。之所以形成两成的富裕阶层,其原因还是在于之前楼市股市的巨大泡沫,造就一批财富新贵。财富新贵们早已放弃持有中低档楼盘,改为持有高保值的高档楼盘,即使经济危机来临,也下跌幅度很小。楼盘的分化决定着财富的分化,也决定着不同收入的人群对于经济危机的承受能力。

换言之,让80%的香港人节衣缩食、财富缩水的金融危机,其实并没有对富人造成太大影响。富裕阶层的财富总量,消费水平等等几乎维持不变。这就是真正的有钱人,再大的经济危机也已经无法对他们造成致命的财富打击,是谓富豪。


三. 内地三四线楼市将重蹈香港覆辙吗?

这种阶层分化和财富分化造成一个现象,就是在香港楼市因为金融危机而普遍下跌的几年里,普通楼盘下跌速度高于高档楼盘,高档楼盘实际价格没有下跌或者下跌很少。并且在危机渡过之后,高档楼盘上涨的速度明显高于中低档楼盘。

如此,社会的豪强一族与中产进一步拉开了差距,中产与“负资产一族”进一步拉开了差距。阶层鸿沟,就此形成。

如果我们理解了香港楼市格局背后的原理,那么就可以推知大陆楼市未来的格局。请发挥想象力,将香港这个城市放大许多倍,将本港的中心地带想象为一线城市,将九龙等次级核心地带想象为二线和省会城市,将新开发的新界区域想象为一线周边城市,再将香港地价最低的偏远地方想象为三四线以下城市……如此,我们可以得什么结论呢?

将内地与当年的香港一一对应,可以发现,一线和强二线城市核心地带的楼价,已经具有较强的抵御风险的能力,不管金融出现何种风潮,楼价下跌空间也有限,作为保值的投资品,当然质量上乘。

这些房产价格已经与三四线拉开了巨大差距,其持有的业主也不太可能成为“负资产族”。不过,既然我们是讨论“负资产族”的话题,就不得不具体估计一下,谁最有可能在未来背负“负资产”的人。

如果按照当年香港的楼市涨跌情况来类比,似乎现在内地最有可能成为“负资产族”的人就是近期跑到三四线去买楼的人。

首先,这些人没有在楼市位于底部的时候入市,已经输掉了天时;其次,买楼的位置在三四线城市,未来的经济增长缺乏亮点,这就输掉了地利;第三,现在买楼,恰恰是买在银行利率高点,个人收入的低点,这一高一低的差距,就输掉了人和。输掉天时、地利、人和三大因素,怎么可能最后不一败涂地呢?

我们来比较一下不同档次城市的二手房价差距,具体说明此问题。

比较不同地区的房价,最好不要以新房为标准,而是要是二手存量房为比较标准。新房价格都是一锤子买卖的房企搞上去的,房卖给你以后,他就消失了。这个价格,是算不了数的。相反,房子日后的交易都是在二手房市场,你最后卖出时起决定作用的,终究还是市场肯出多少价。

2017年5月,北京、上海、深圳二手房均价分别是63282元、54908元和53162元。二线城市代表之一的天津为27467元。几年来的价格上涨平稳,二手房价一直高于一手房。这是中心城区已无可开发土地,只能往周边开发新土地的迹象。一二线城市,就是典型的“面粉贵过面包”的城市。

再来看看小城市的二手房价,比如南昌。它其实并不算三线城市,而是没有那么主流的省会城市。

在两年前,这里的房价均价8805元,2017年二手房价升到10477元,看起来貌似升值了,但是该市的土地却非常便宜,如果以平均2年完成开发来计算,现在在售的高档楼盘在两年前大约是以楼面价4000到5000元之间成交的,这已经接近北京在2010年左右的水平。但是南昌现在的新房售价却远低于2010年的北京,即使是以较高档楼盘为例,也只是15000元左右一平。

我们四舍五入,取整数,那么就是高档新房平均15000,二手房10000,开发时的楼面价5000。你会发现,在这当中地产商通过差价赚了很大一笔钱,而购房者几乎没有通过买楼带来直接受益,反而还会有损失。以近5年来看,该地房价有涨有跌,平均下来二手房价每年最多增长只有约5.6%。这意味着一旦在这里买新房,在短期内根本无法回本。

实际上,根据统计局发布的全国70个大中城市二手房价走势来看,与2015年相比较,一线城市的二手房涨幅没有低于40%的,而三线城市大部分涨幅在7%以内,东北的不少主要城市还出现了房价下跌的情况。房价下跌并不是危言耸听,而早就是局部的现实。



而在更多的三四线以下城市,甚至连一个官方可信的二手房均价数据你都查不到。这种地方,连透明的市场信息都成问题,没有数据,就根本无从计算投资房产的盈亏预期。你去买楼,难道真的胆大到不怕被套亏本?

在一线楼市已经相当于香港中环、半山房产价格的时代,三四线的风险只会有增无减。这个道理和当年的香港一样,资金雄厚的、有眼光的人早已在多年前进入一二线楼市布局,剩下的三四线对于投资者来说,是食之无肉弃之可惜,风险很高。一旦出现金融风暴或者减薪失业的情况,缺乏资金兜底的小城市最容易发生断供和负资产的情况

目前进入三四线楼市的人,和当年在1997年前冒险入香港楼市的人,有些类似。一方面是当地的中低收入者,存了好久的钱,终于实现买房梦,可惜选择的这个时机不对。再者就是之前没能搭上一二线楼市顺风车的人,此刻想要进入楼市,只有三线可做选择,于是抱着投机心态进入。这群人就相当于当年香港的海外接盘侠。

总之,第一种人资金力量有限,收入受到经济波动的影响较大,一出问题就存在断供可能。第二种人则对价格十分敏感,一有账面损失就要跑。可见作为支撑,两者实在不牢固。主要靠这两方面来接盘、支撑的三四线城市楼市,当然会存在有很大的不确定性。

去年,27家银行新增4.25万亿房贷,房贷增量占据各项贷款总量约45%。从今天的房贷新增势头来看,貌似有所放缓,但本质上地产经济的基调没有改变。从信贷的角度来看,中国经济依然是房地产开发挂帅的经济体。

但是,过去搞的那一套未来很可能不灵了。因为,面粉比面包贵的时代已经过去,“面粉贵过面包”这句话只对于当年的一二线土地开发适用。中国并非每个地方的土地都值钱。现在的许多小城市的情况,是面粉不贵,面包卖不掉。这才是最值得关注的事实,也是风险的讯号

当年,遭受金融危机时的香港,总人口在660万人左右,居然产生出了10万以上家庭的“负资产族”,即使以一家三口计算,那也是30万人以上,占总人口约4.5%。若按此比例计算,以目前中国三四线城市的总人口量,那么,只要未来出现金融风暴或者经济波动,有潜质成为“负资产族”的人口基数必将相当庞大

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