省会城市的房产是否会迎来大涨?

孙骁骥 2017-06-10 12:00 阅读:6.3万

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

关于房价是涨是跌的问题,最近又有新的争论。清华大学金融研究院的副院长朱宁提出一个说法是一线城市房价还要涨50%,无独有偶,因为唱多茅台股票而颇受关注的投资人但斌也认为手里的优置房产千万不能卖。


不过,现实中的一线房价似乎依然低迷。对于之前没有购买北上深房产的人来说,目前既要面对高资金门槛,也要面对严格的限购政策。并且一线的不动产一旦脱手,很可能再也买不回来。这导致了一线城市的不动产成交量普遍下跌。


根据统计局数据,北京的二手住房价格两月前已停涨,二手房成交量创下2015年2月以来的最低。上海的二手房成交量也是处于下跌势头,上个月同比下跌23.5%,已经十分接近于2012年的楼市低谷期。并且,从一线城市的存量房分布来看,越是地处郊区的二手房,交易量价下跌越快。而深圳的房价预计在2017年下降16%,成交量下跌10%。


再来看一线城市以外。房产限购政策在40多个城市大面积铺开,冻结了大量购买力和流动性。由于房贷紧缩趋势明显,银行对楼市变相“加息”,削弱了量价上攻的动力。根据广发证券监测,5月份43个代表城市新房成交面积环比和同比分别下降2.3%和20.4%。


如此看来,房价继续暴涨的说法根本就不能成立。限购限卖令之下,目前的房地产市场呈现一种胶着状态,想投资的人没办法投资,有房产的人按兵不动,暂时不急着套现。因此,我们看到了市场上暂时的冷清。



这种表面上的冷清,会一直持续下去吗?这不太可能。房地产市场很大程度上是一种政策市,政策始终在变,时间最终解释一切。而如果我们仔细观察政策的周期和规律,就可以推测出市场随着政策的改变而产生的波动。


对于限购的套路,我们已经十分熟悉了。基本上都是房价先经过一轮上涨,然后受到调控与限购,房市随之进入一段调整期,之后房价接着上涨。如果我们观察2000年以来的房价变化趋势,可以明显的发现这个规律。


另外,现在的限购措施主要是针对存量房和二手房。并且限购的区域和规模呈现由中心扩散开的“波纹型”:先是核心一线城市限购,然后是三大城市群主要城市均限购,之后是省会级城市限购。到现在,限购的城市已经蔓延到一些三线以下城市。例如盛传的某地区的所谓70年不准卖房的规定,实际上等于把购房者的钱绑死在不动产上。


从一线、二线、到三四线城市的限购政策,都遵守一个规律:不同级别城市的限购政策之间,大概会有相差半年(6-8个月不等)左右的间隔周期,每一级别城市的限购周期范围(涉及城市数量)都会数倍扩大


这就说明政府对于购房的资金流向有一个明显的“驱赶效应”。通过城市不同层级之间的层层设卡,让资金逐渐从一线城市的“中心”向着三四线的“边缘”有步骤的流动,从而逐步解决房屋库存的问题。


不过我们要注意到,这个受到宏观调控的行为,是一个逆市场的行为。本质上,它是用三四线楼市的“劣币”来驱逐一二线楼市的“良币”。这就预示着,只要房产调控的行为一旦松动,那么整个楼市的趋势就会立即反转。良币将再一次驱逐劣币,购房资金会从三四线涌向一二线城市,造成全国楼市繁荣与萧条并存的局面。这也预示着下一个房产周期的到来。


在下一个房产周期和楼市政策出现松动之前,我们可以确定的一些趋势在于:三四线城市,由于在城市间的资源争夺中处于绝对劣势,因此资金外逃、房价下跌的可能性最大。同时,由于一线城市的房价门槛已经非常之高,进一步松绑限购可能会造成更大的地产泡沫。加上一线城市具有一种驱逐外地人的特性,因此一线的松绑限购不太可能短期发生。


处于一线特大城市和中小城市之间的二线城市,便成为了政策变数较大的地区。一方面,这些地区由于资源优势集中,房地产具有较强的投资价值;同时,其楼市政策一直是处于一种摇摆式的情况,根据上下游的资金流向而动。


在这些一线与三线之间的暧昧地带,或许就是中国未来房价最有潜力的地区。在这些地区当中,省会城市由于所处的地区中心,成为一地的资本和人才资源最为集中的城市。因此有理由认为,在楼市政策出现变数时,会引发省会城市楼市的较快上涨。


如果我们从房价收入比来看,便可推知,哪些地区的涨价空间更多。在世界上的高房价地区,例如90年代初的日本以及2007年的美国,其房价收入比皆高于6而低于10。


中国的一线城市房价收入比值在几年前已经高于10以上,而根据全国36个主要城市的统计数据来看,中国城市的动态临界值区间是6.33到11.62。有相当一部分省会城市处于这个范围内,这些地区的楼市泡沫较小,增值空间大,而中国的一线城市早已经越过了这个区间。


当然,省会城市的集体看涨有一个前提,就是三四线的这一轮去库存基本完成,同时一线延续收紧的限购政策。根据以往经验,未来省会城市的限购松动程度会明显高于一线,只要打开一点资金的入口,这些地区的房产就很可能会成为投资与避险的资金池。


这说明省会城市楼市将会集体大涨吗?答案似乎并不是简单的是和否。



省会城市虽然各项指标不如一线,但是在比较重要的数据上,仍然是遥遥领先于全国其他地区。我们从几个数据来看省会城市的优势。


依照金融机构的存贷款总额来判断,北上广深无疑占据全国前列。但仅次于一线城市的,全都是省会城市。排在一线末名的广州之后的几个城市,分别是成都、杭州、南京、苏州、武汉、西安、郑州、宁波、济南、长沙……其中大部分都是省会城市。本外币存款增速率从10.5%到16.9%不等,增长势头并不输给一线城市。


再来看地区间的固定资产投资。排名靠前的省会城市成都、南京、福州、杭州等已经分别达到了972亿元、619亿元、587亿元、529亿元。此数据远远超过一般意义上的地级市。对比排名靠后的省会城市,位于资金链头部的省会城市是尾部城市的投资总数的数倍乃至数十倍。


此外,综合城市消费零售总额以及最近比较火爆的“星巴克指数”,我们不难发现外来消费者的数量和消费额度最高的地区,除了一线以外,也几乎全都是省会城市。而位于省会城市头部的地区,依然是杭州、成都、南京、武汉、长沙等地。


以上列举的是一些简单而实用的数据。实际上,从各项硬指标来看,会发现头部省会城市与传统一线的差距,这些年在不断缩小


我们知道,中国楼市是一个政策市,也是一个资源市。资源说穿了无非是资金、行政两大资源。观察各省会的情况,会发现省会与省会之间其实分化也颇大。说穿了,就是地区间的经济发展差距和战略地位的不对等。


有些省会城市对资金吸附力不强,有些省会缺少政策偏向。而位居于各项硬指标(固定资产投资、生产总值、消费品零售额等)头部的省会,则将是在未来可能出现的楼市景气循环中领涨的城市。


记住一点,每一次楼市的景气循环,都是头部城市启动在先,然后带动中部和尾部城市。如果我们参照国房景气指数的指标来看(高于100为景气,低于100为萧条),会发现目前的所谓楼市低迷,实际上是来自于2012年开始至今的楼市下行。我们至今处于这个循环中,但是这个萧条循环逐渐将会达到临界值。


在未来的两三年以内,楼市的走势有可能会发生反转。在这个反转的周期中,传统的一线城市不太可能成为领涨的主要城市,而在中国现行行政区划下的省会城市非常值得关注,下一波新出现的一线高房价城市,极有可能将在省会的头部城市中出现。


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