香港楼市崩盘带给我们什么启示?

孙骁骥 2017-05-24 09:10 阅读:1583

朋友圈有一堆专家学者成天喊“房价要跌,楼市要崩盘”,其中有的人已经唱空楼市很多年,可是中国大陆的楼市就是没有崩盘。

但是,现在的楼市已经不同于往日。在一二线城市房屋成交量下跌,三四线前途不明的情况下,迟迟没有崩盘的房价走到今天,还能坚挺下去吗?

我们如果假设房价在未来有可能崩盘,哪么会以什么方式崩盘,从哪个环节开始崩盘。在讨论这个问题的时候,临近大陆的香港楼市就很有参考的价值。

现在的香港楼价一涨再涨,非常火热。过去十多年,香港反映私人住宅物业价格的“中原城市领先指数”由2003年8月的31.77,升至2015年9月的146.92的历史高峰,升幅接近5倍。虽然房价涨幅可观,但实际上,在现在的香港人眼里,房价并不是只涨不跌的。在并不遥远的1997年经济危机时期,香港房价大幅下跌,之后很多年都难有起色。

席卷亚洲的1997年金融危机被普遍认为是香港房价崩盘的直接原因。据统计,金融危机爆发后,香港楼市急跌。据统计,由于经济向好,加上地产商和政府的助推价格,香港房市从1995年到1997年出现了“高速增长”,平均价格上涨了50%。

以金融危机为分水岭,之后的房价暴跌接踵而来,从1997年到2002年,跌幅达到57%。在爆发SARS之后,香港房价更是一跌再跌,当时的中原城市领先指数巳经只剩下45.71点,也就是说,香港人当初在楼市上的每一元钱投资,只剩下四毛五分。而房屋的交易量,从最高峰时期的172000套,暴跌到85000套,几乎腰斩。

香港楼价下跌势头如此之猛,经济危机只是背景。而在此发生之前,香港人已经花了过多的钱在房屋上,香港的房贷负担比实在太高了,在1994年、1995年的时候香港供楼负担比是是90%,1995年跌到70%后又回升,在97金融海啸之前最高达到110%。民众把收入的大部分甚至全部,都拿去还房贷了,每个月的收入所剩无几,甚至出现透支。这情况已经是房市要崩溃的前奏。

香港人当年之所以在并不十分富裕的情形下,能够把过多的钱投入到楼市当中,实际上与银行宽松的房贷标准有关。据统计,在1997年以前,香港的银行一度将房贷的标准降得很低。有不少房子是首付一成,贷款九成,银行靠此大量放贷,吸引买房者高额贷款购房。

众所周知,房贷负担达到70%就是危险的临界线,因为收入中只剩下30%可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩,产品卖不出去,库存增加了,裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了。因此,70%成为了危机的前兆。而当年的香港,房贷八九成的比比皆是,风险更是达到前所未有的高度

贷款额度越高,意味着越没钱消费,普通人消费的钱越来越少,消费不振,意味着市场上公司收入普遍降低,公司收入低则意味着社会普遍收入下降,那么人们就更还不起房贷。如此,因无力供房而不得不降价卖方的人变多。房价便会下跌,楼市也因此出现崩溃。

比如,一座千万豪宅,首付只有200万,剩下800万都是依靠贷款偿还。依照香港的平均按揭年息2.5%计算,还款20年,一共要还的总利息开支达到217万左右,再加上契税、佣金、律师费等等共计五十几万,购房一共要额外支付270万元左右。面对这样子的沉重负担,老百姓怎可能还有钱消费?

也就是说,假如未来的房价没有上涨,这两三百万港币的钱对于购房者来说就是净支出,假如房价不仅没有涨,还有所下跌,那么这意味着购房者手里持有的将是负资产。

当年在楼市高峰期借贷置业的市民,后来因资不抵债都变成负资产,部份更须低价卖楼脱离债务负担。甚至香港的新闻里边还报道过买楼负担过重,而工资不涨反跌,最后供房负担过重而自杀的市民。一位香港的房仲业者在回忆当年时说过,在97之后的几年间,几乎每隔一段时间就有业主向他要求说,想要卖自己的房,因为实在还不上房贷。否则真的只有烧炭自杀了。

据统计,1997到2003年,香港楼市最低潮时,大概产生了106000名“负资产”人群。按照香港240万套房产,占总人口的5%。更惨的是,不少在1997年前房价最高点购房的业主,经历暴跌,苦苦等了19年,房子的账面依然是亏本。

在这之后,房价又有回升,但是也再次经历了下跌。例如2009年到2015年香港有一次楼价大涨,但很快又发生了一次大跌。这些年来,香港楼市泡沫吹了破,破了又吹,被折腾的够呛的,是兢兢业业供房的香港小市民

香港楼市的昨天,是否会预示着内地楼市的今天和明天?坦白说,在全国某些地区来看,似乎有这个趋势。

尽管内地的银行现在已经非常严格的要求房屋贷款不可杠杆过高,贷款八九成已经是不可能在发生的“神话”,但是在一线城市以外的一些地方,房贷的标准依然是很宽的。在去年以前,其实中国的房贷政策是趋向于宽松的,首套房比例30%,按揭利率在基本利率基础上不断打折扣。表面上看是优惠了购房者,其实从长期来看,这是透支未来人们的消费能力。

2017年收紧房贷的政策,说穿了是为前几年的宽松政策在擦屁股。据统计,中国2016年的个人房贷总额为约19万亿,比上一年增加35%,2015年则是比上一年增加24%,2014年则是增加14%。不难看出,近几年房贷总款的趋势其实是增速越来越快

到2017年,成为分水岭,限贷限购政策压制住了房贷的持续膨胀。但是这并未解决多年以来房贷的不断加高杠杆所带来的风险。房贷在人们的生活中占比越来越大,与此相对的是消费增加乏力。这些迹象,都和香港有些类似。

据《华尔街日报》统计,今年4月中国的消费物价依然低迷,CPI增速依然非常疲软。上升只有1.2%,这已经是连续多个月以来的低增速。而在食品价格、猪肉蔬菜等价格指数都下降了4%左右。这是个不好的信号。老百姓的钱都被房贷、租金等等分食,没钱消费就意味着市场需求不旺,顾客买不动,意味着企业挣不到钱。如此,靠企业利润发工资的房奴又怎么有钱还房贷呢?

楼市连涨许多年,一夜回到解放前,这句话是在香港是真实发生的故事,并不是危言耸听。笃信“房价只涨不跌”的内地人,真有必要了解香港人十几年前经历的楼市崩盘,以及其产生的经济危害。前车之鉴,历历在目,要知道,1997年以前的香港人,曾经也个个都认为“房价只涨不跌”


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