香港楼市真的会崩盘吗?

梁海明 2016-06-14 19:59 阅读:7
摘要:梁海明/文在香港特区政府过去连续推出买家印花税(BuyerStampDuty,非永久居民要交相当于房价15%的税)、双倍印花税(DoubleStampDuty,任何人购买一套房以上要交双倍印花税)等“

梁海明/文

在香港特区政府过去连续推出买家印花税(Buyer Stamp Duty,非永久居民要交相当于房价15%的税 )、双倍印花税(Double Stamp Duty,任何人购买一套房以上要交双倍印花税)等“辣招”之下,香港楼市成交低迷已超过一年。2014年初,长江实业、新鸿基等本地开发商突然齐齐调低售楼价格,降价幅度高达25%到40%。这场出乎意料的竞相减价引发了外界有关香港楼市即将大跌的猜测,甚至有人揣测,香港楼市“崩盘”将从很可能祸及内地。

虽然楼市“崩盘”之说听起来言之凿凿,但在笔者看来却只是耸人听闻,而且还可以说是杞人忧天。香港部分开发商突然大幅降价卖楼,其实有几个主要原因。

首先,开发商去年定价偏高,现在只是回归市价。

开发商大幅降价的确是事实,然而却并非事实的全部。所谓魔鬼藏在细节里(Devils in the details),我们以2月18日开售、新鸿基地产减价超过40%推售位于香港新界西部元朗区住宅项目“尔峦”为例。新鸿基在2013年3月首推“尔峦”时,由于香港特区政府调控楼市的措施如“双重印花税”刚刚确定,仍未发挥出威力,规范一手房的销售条例也尚未生效,新鸿基在定价策略上延续了基于2012年楼价高峰期的定价策略,“尔峦”平均实用面积“呎价”(指每平方英尺的价格,约相当于0.093平方米)高达1.71万元(港元,下同)。

不久,随着香港特区政府调控楼市的措施开始见效、规范一手楼销售条例生效,投资者需要缴付高额的税项,购房平均成本已经大幅上升,元朗区其它的一手楼盘如“尚悦”、“溱柏”和“溱林”等的定价很快作出调整,平均实用呎价仅定在7,000元至9,000元之间;同区二手楼盘如“采叶庭”、“YOHO MIDTOWN”等,平均实用呎价也都在8,000元至11,500元之间。

因此,为了能让新的定价具有竞争力和吸引力,新鸿基今年在推售“尔峦”156个剩余单位时,将平均实用呎价也定在贴近市价的8500元左右。由此可见,新鸿基地产的减价促销只是销售策略,与楼市“崩盘”无关。

另外,新鸿基地产本次降价促销措施除了补贴买家高达70%税务开支外,还有推出买家印花税及双倍印花税的回赠税率措施,显示新鸿基地产除了希望吸引香港本地买家外,还希望吸引受印花税影响而离开香港楼市的内地买家。

其次,开发商要完成年度售楼目标。

由于在政府政策打击下成交低迷,不少香港开发商的年度售楼目标都遭遇挑战,一方面是去年销售拖了后腿。如新鸿基地产年度香港销售目标为190亿元,但去年全年销售“天玺”、“珑门”等三个楼盘,销售额不到100亿元,仅相当于销售目标的50%,所以今年必须急起直追,争取完成销售目标。长江实业也出现了类似的情况,过去半年推售的两个楼盘项目销售额只有25.1亿元,因此也需要降价促销,加快售楼速度,以追赶业绩。

另一方面是今年会有更多的新楼盘推出,给楼市带来压力。在2013年,由于一些大型地产项目工期延误或其它原因,导致全年只有8300个一手房的供应量,比预期少了超过5200个。这些项目将在今年年中或年底完成,到时将极大地增加2014年度的一手房供应数量至2万个左右。由于供应量增加容易影响房价下跌,这对开发商而言,能早卖房比晚卖房好,因此“求量不求价”是他们当前的比较好选择。

最后,开发商是未雨绸缪,追求“现金为王”。

虽然新任美国联邦储备局主席耶伦(Janet Yellen)日前已经暗示加息之路仍远,但是随美国联邦储备局已开始缩减量化宽松(QE)规模,连续两次削减100亿美元买债的行动,导致资金已经逐步“班资回美”,撤离新兴市场、亚太地区。香港金融管理局总裁陈德霖曾对此警告,2008年金融海啸后流入香港逾千亿元有可能会撤走,到时会对资金流动性及利率造成压力。

陈德霖的言下之意,是港元与美元挂钩、实施联系汇率的香港,将可能早于美国提高利率,尤其是房贷按揭的利率的上升更可能早于加息。根据香港金融管理局及最大地产中介中原研究部的数据显示,2008年美国推出量化宽松(QE)之后,大量国际资金流入香港,导致香港银行体系资金一度扩增至约3200亿元,才令香港的按揭利率由当时的3.5%水平下调至2%左右。现在香港银行体系的资金量则已经下降到1,600亿元,如果国际资金持续流走,香港的按揭利率将回升至3%以上的水平。

一旦香港利率回调,将对香港楼市带来更大压力。一是利率上涨后,准买家由于担心房贷负担加重,将会降低入市意欲,导致买方市场减少;二是利率上升后,会导致开发商融资成本上升,开发商除了再也不能借“便宜钱”买地发展外,还可能出现套现压力。因此,拥有非常强大研究力量的香港开发商现在就要未雨绸缪,加快卖楼以回笼资金,以应付未来的挑战。

由上可见,香港地产商下调售楼价格,并非慌不择路的“大出血”,也不会令楼市“崩盘”,而是成交低迷中的促销策略。而且,从历史数据观察,香港楼市也远远没有到“崩盘”的地步。

一方面,香港楼市仍处上升周期。香港楼市的上升周期一般为11至13年,如果从2014年香港爆发非典后楼价开始上涨算起,香港楼市应该到2015或2017年才算真正见顶。而且,虽然在香港特区政府的楼市调控政策之下,香港去年楼市的成交量较高峰时期下跌30%左右,但代表二手住宅楼市走势的中原城市领先指数(CCL)却显示,去年全年香港楼价仍然上升约3%,香港楼市暂未从上升周期转入下跌周期。

另一方面,香港楼价在历次下跌周期中,跌幅平均只在20%左右,极少遇见“崩盘”的情况,即便2008年美国次级债危机引发百年一遇的环球金融海啸,香港楼市也仅下跌了不到25%。上世纪80代初,香港楼价因为香港主权回归的政治前途问题受到巨大冲击,最大跌幅只有32%。1997年亚洲金融危机楼价大跌66%中,则包括港元大幅贬值了40%的因素。因此,除非环球再次爆发比亚洲金融危机更严重的金融风暴,否则香港楼市出现“崩盘”的机会很小。

而且,据笔者了解,香港政府行政长官梁振英在上任后,虽然由于楼价暴涨而推出严厉的楼市调控措施,但由于房地产业是香港经济重要支柱,梁振英并不是想让楼市崩盘。由于他上任后七个月内,房价就暴涨了超过20%,他推出政策的预期只是楼价慢慢回复到他出任行政长官时的水平。港府官员也多次表示,如果确定楼市进入下跌周期,政府必将撤销楼市调控措施及其他有关的政策。

因此,纵使受可能提高利率导致买家入市步伐会放缓、香港特区政府积极增加土地房屋供应等多个因素影响,分析普遍预期香港2014年楼价可能会下调5%至10%,但与过去四年暴涨超过130%而言,显然仅仅属于健康调整,而不是外界所猜测的“崩盘”。而且,新加坡主权基金淡马锡、英资太古集团近期仍频频在香港投地,也间接表明国际资金对香港楼市仍具信心。

至于有关楼市“崩盘”将从香港蔓延到内地的论调,笔者认为可能性就更小。笔者甚至认为,中国内地楼价今年仍有5%左右的小幅度增长。外因方面,虽然美国缩减量化宽松政策,但由于经济复苏乏力,预料美国今年内仍难完全退出量化宽松政策,欧洲与日本为了继续推动经济增长,今年仍然会继续大印钞票,推行量化宽松政策,导致环球市场的资金仍然充沛,游资将会继续涌入经济表现良好的中国楼市,推进楼价上涨。

内因方面,由于在过去10年,虽然政府出台多项房地产调控政策,但房价依然上涨,显示政府过度使用行政力量干预楼价的办法较难奏效。加上,房地产业关联约70个其它产业,已成为经济发展不可或缺的产业,继续打压房地产业会冲击经济表现,因此,预料今年中央政府不会再推行全国范围内的房地产调控政策,这将有助内地楼价的稳定。

而且,随着经济的快速增长,中国民众的消费结构正从以衣食为主向以住行为主升级,民众的利益要求已从单纯的收入增长,渐渐向收入增长和私人材富的累积并重转变,而买房正是民众作为储藏材富的主要方式,这也将支撑中国的房价上涨。

此外,受惠于新型城镇化的推进,加上今年广义货币供应量(M2)同比增幅料达13%至14%,以及中国经济今年增长率料为7.5%左右,这些因素都将推动着中国楼价稳步上涨。(作者梁海明系香港财经评论员)

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